De gekte op de woningmarkt rijkt ver buiten de Randstad en het aantal huizen dat te koop staat daalt sterk. Het afgelopen kwartaal stonden er voor het eerst in dertien jaar minder dan 100.000 woningen te koop in heel Nederland. Experts vrezen voor een overspannen woningmarkt.
Amsterdam is lang niet meer de enige stad waarbij de vraag het aanbod ruimschoots overstijgt. Prijzen stijgen ook in Almere, de Zaanstreek en in Leiden flink: huizenkopers betaalden hier minimaal 15,3 procent meer dan een jaar geleden. In zuidwest Friesland stegen de prijzen zelfs met bijna 20 procent, blijkt uit de kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM.
Door de almaar uitbreidende woninggekte, is ook de gemiddelde woningprijs op een hoogtepunt. Woningen worden verkocht voor een gemiddelde verkoopprijs van €258.000, een stijging van 2 procent ten opzichte van voor de crisis. In de hoofdstad betaalden kopers zelfs een gemiddeld bedrag van €374.000 euro voor een woning.
Waar de stijgende huizenprijzen enerzijds wijzen op een bloeiende woningmarkt, waarschuwen experts anderzijds voor de gevaren van de woninggekte. “Als we zo doorgaan, gaat de markt op slot”, zegt Ger Jaarsma, voorzitter van de makelaarsvereniging, in een interview met NRC. Een woning in een populaire regio is vaak binnen een maand op de markt gebracht en verkocht. En waar de vraag naar woningen onverminderd blijft, droogt het potentiele koopaanbod op.
Van het opdrogen van het aanbod zijn de eerste tekenen al te zien: het aantal verkochte huizen daalde het afgelopen kwartaal plotseling, voor het eerst in vier jaar. Zo werden er in Amsterdam ruim 22 procent minder woningen te koop aangeboden, in Delft 18 procent en in Leiden 17 procent. Ook in regio’s verder van de Randstad krimpt het aanbod. In de Randstad, Groningen en Eindhoven kan een koper kiezen uit gemiddeld vijf verschillende woningen, huizenzoekers rondom Arnhem en Breda kiezen gemiddeld uit vijf tot tien woningen. Alleen in regio’s als Noord-Limburg en Oost-Groningen kan een koper rustig de tijd nemen om rond te kijken.
Naast dat er minder huizen te koop staan waardoor de kans op het vinden van een droomhuis afneemt, worden potentiele kopers ook afgeschrikt door de sterke prijsstijgingen. “Consumenten hebben geen zin om tegen alle andere gegadigden op te bieden”, verklaart Jaarsma. In plaatsen waar het aanbod te krap is voor de markt, worden woningen vaak ver boven de vraagprijs verkocht.
Starters zijn daarvan het vaakst de dupe. Zij maken simpelweg geen kans op een koopwoning waarbij ze ver boven de vraagprijs moeten bieden, omdat het bij veel van hen ontbreekt aan eigen vermogen. “Deze trend wordt in de nieuwbouw versterkt doordat de projectontwikkeling zich steeds meer toelegt op de ontwikkeling van relatief grote, dure woningen,” zegt Jaarsma. Van alle nieuwbouw die op de markt wordt gebracht, is volgens de NVM minder dan 10 procent goedkoper dan twee ton. “Dit vertaalt zich direct terug in de doelgroepen die actief zijn op de nieuwbouwmarkt: welvarende gezinnen en stellen. Zij drukken veelal alleenstaande jongeren van de markt.”
Toch ligt de oplossing voor de woningmarkt wel bij nieuwbouw: “Om een verdere prijsexplosie te voorkomen en een betere doorstroming te bevorderen, is nieuwbouw dringend nodig”, aldus makelaars. Door de crisis is er jarenlang structureel te weinig bijgebouwd. Er wordt nu wel een inhaalslag gemaakt: het aantal nieuwbouwwoningen dat wordt gebouwd en verkocht, zit in de lift. In het tweede kwartaal van dit jaar werden er meer nieuwbouwwoningen te koop gezet dan tot nu toe gemeten.