Een primeur in Amsterdam: de gemeente stemde woensdagavond in met een nieuw erfpachtstelsel waarbij inwoners er vanaf 1 oktober voor kunnen kiezen de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Een netelige kwestie, want niet voor iedereen pakt de nieuwe erfpachtregeling goed uit. Wat zijn de nadelen van die nieuwe regeling?
In Amsterdam bestaat de huidige erfpachtregeling voor bijna alle huizenbezitters uit ‘voortdurende erfpacht’. Daarbij wordt de canon, ofwel de grondhuur, iedere vijftig of honderd jaar opnieuw door de gemeente herzien. De tussentijdse herzieningen zijn echter ondoorzichtig en onvoorspelbaar: is de waarde van de grond in de loop der jaren gestegen, dan kan de canon voor een nieuw tijdvak ineens een stuk hoger uitvallen. Nu de huizenmarkt in Amsterdam explodeert, stuit die financiële onzekerheid op steeds meer weerstand. In dure wijken betaalt de huizenbezitter door een herziening soms wel honderden euro’s per jaar meer. Ook voor banken brengt de onzekerheid van erfpacht risico’s met zich mee, waardoor een hypotheek vlak voor het aflopen van een tijdvak veel minder snel wordt uitgegeven.
Om die onzekerheid weg te nemen heeft de gemeente Amsterdam het idee van een eeuwigdurend erfpachtsysteem geopperd. Woningbezitters hebben dan een keuze: of ze blijven erfpacht jaarlijks betalen, of ze kopen de pacht in één keer af. Met die laatste optie is de erfpachter niet juridisch, maar wel economisch eigenaar van de grond.
Ondanks dat het plan op papier gunstig klinkt, kan de vlag nog niet uit. Tegenstanders van het systeem benadrukken de valkuilen: aan het nieuwe systeem hangt voor sommigen juist een flink prijskaartje. Het oude erfpachtsysteem moet namelijk worden omgezet in het nieuwe, en daarvoor betalen huizenbezitters een vergoeding waarvan de hoogte afhangt van onder andere de grondprijs. Wie in een huis woont op relatief goedkope grond, koopt met een eeuwigdurende erfpacht voor enkele duizenden euro’s al financiële zekerheid. Voor huizenbezitters die wonen op grond met een flinke waarde, lopen de afkoopsommen van tienduizenden euro’s tot soms zelfs enkele tonnen. Voor die mensen is het onmogelijk om de canon in één keer af te kopen.
“De overstapregeling voor erfpacht leidt tot volstrekte willekeur”, schrijft Koen de Lange van de stichting Erfpachters Belang Amsterdam. Gelijke gevallen worden niet gelijk behandeld doordat er willekeur heerst tussen grondprijzen van verschillende buurten. Zelfs voor woningen in dezelfde straat worden soms verschillende prijzen gehanteerd. Ook de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) liet eerder al weten dat de impact van de wijzigingen in het erfpachtsysteem nog niet te bepalen zijn, maar is de kans groot dat woningen in Amsterdam straks nog moeilijk te financieren zijn.
Desondanks is het voor sommige mensen met een koophuis verstandig om over te stappen. Waar die grens precies ligt, verschilt volgens experts per geval. Hoe duurder de buurt, hoe ingewikkelder de afweging is. Volgens Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis is het voor mensen die slechts een paarduizend euro moeten betalen voor de overstap zeker een goede stap om de canon eeuwigdurend af te kopen: “Verdere onzekerheid over toekomstige herzieningen worden afgekocht. Het geld is ook niet weg, het is een investering in je huis. Toekomstige kopers zullen blij zijn met de zekerheid en daar ook geld voor over hebben”, aldus de la Porte tegen de Volkskrant.