Voor starters zonder eigen vermogen wordt het kopen van een huis steeds complexer, maar voor ouderen ziet de woningmarkt er juist aantrekkelijker uit. Ouderen profiteren meer van de lage rente dan jongeren en profiteren ook van ‘oude rechten’, zoals een aflossingsvrije hypotheek. Gevolg? De generatiekloof op de woningmarkt wordt groter.
Doorstromers – voornamelijk ouderen - zijn volgens een rapport van de ING verantwoordelijk voor twee derde van alle woningtransacties op de huidige markt. Vorig jaar werden er zo’n 220.000 woningen verkocht, waarvan 140.000 aan oudere huizenkopers. Het aandeel ouderen ligt hiermee ver boven het niveau van voor de crisis. Het aandeel starters blijft daarentegen achter: voor de crisis werden er aan die doelgroep meer huizen verkocht dan nu.
Ook de gemiddelde leeftijd van huizenkopers stijgt. Sinds de crisis steeg de gemiddelde leeftijd van 35 tot bijna 40 jaar oud. In gemeentes als Wassenaar, Lochem, Rozendaal en Bergen is de gemiddelde leeftijd zelfs 46 jaar of meer. Volgens hoogleraar woningmarkt Johan Conijn is dat niet vreemd. “Het is een teken dat de doorstroming weer op gang is gekomen. Door de crisis zijn mensen langer blijven zitten in hun huis dan ze eigenlijk voor ogen hadden. Deze groep maakt nu een inhaalslag.”
Oudere kopers kunnen net zo makkelijk een hypotheek krijgen als een jongere koper en betalen daarvoor vaak minder. Doorstromers hebben in de meeste gevallen namelijk een aflossingsvrije hypotheek, terwijl starters die na 2013 de woningmarkt betraden verplicht zijn een annuïteitenhypotheek af te sluiten om hun recht op hypotheekrenteaftrek te behouden. Hierdoor lossen starters de eerste jaren relatief veel af, waardoor hun maandbedrag hoger ligt.
Ook raakt de dalende ‘loan-to-value’, ofwel de maximale hypotheek, doorstromers op de markt minder hard. Dit jaar is maximale hypotheek nog 101 procent van de waarde van een huis, volgend jaar daalt dit naar 100 procent. Daardoor hebben huizenkopers meer eigen vermogen nodig om een huis aan te kunnen kopen. Voor ouderen is dat een minder groot probleem dan voor een starter: doorstromers hebben vaak al een vermogen opgebouwd waarmee ze een groot deel het aankoopbedrag en eventuele verbouwingen zelf kunnen financieren. Ouderen die een woning verkopen en op zoek gaan naar een goedkoper huis, houden bovendien vaak geld over uit de verkoop. Starters hebben daarentegen grote moeite om duizenden euro’s eigen vermogen bij elkaar te sparen.
Dat ouderen juist nu op zoek gaan naar een andere woning, heeft volgens Conijn ook te maken met de situatie op de huurmarkt. Een koopwoning is op dit moment voordeliger dan een huurwoning in de vrije sector. Ook de verslechtering van de zorg stuurt ouderen volgens Conijn de koopmarkt op. Ouderen blijven naar verwachting langere tijd thuis wonen en steeds meer huizenbezitters treffen daarvoor al maatregelen. Zij verhuizen bijvoorbeeld naar een kleinere woning of een woning waarin alles gelijkvloers is.