Een hypotheek, ook wel hypothecaire lening of hypothecair krediet genoemd, is een geldlening waarbij een registergoed, bijvoorbeeld een huis, als onderpand dient. Meestal koop je een huis met geld wat je leent van de bank. Dit geld krijg je alleen als je datzelfde huis of eventueel een ander registergoed in onderpand geeft aan de bank. Hierdoor wordt de bank de belangrijkste schuldeiser en kan het je huis verkopen op het moment dat je de lening niet meer kunt terugbetalen. De periode waarin u uw lening afbetaalt heeft vaak een looptijd van 30 jaar. Het is dus de bedoeling dat de lening aan het eind van deze looptijd is afgelost. De geldnemer betaalt voor de hypotheek:
• Periodiek rente; • Eventuele aflossing.
Wanneer een persoon geld leent om een huis te kopen, en hij geeft het huis als onderpand, is hij eigenaar van het pand, geldnemer en hypotheekgever. Diegene die het geld verstrekt, meestal een financiële instelling, is de hypotheeknemer. Wel staat er tegenover deze geldverstrekking dat de hypotheeknemer een hypotheek (eerste recht van verkoop) neemt op het onderpand. In de praktijk bestaat hier nog weleens verwarring over omdat men in de volksmond nog al eens spreekt over “een hypotheek nemen”, waarmee het aangaan van een hypothecaire lening wordt bedoeld. De bank is dus hypotheeknemer en de persoon die het geld leent de hypotheekgever. De desbetreffende termen worden vaak omgekeerd gebruikt.
Hier volgt een kort overzicht van alle mogelijke soorten hypothecaire leningen die je kan afsluiten in Nederland.
Bij een aflossingsvrije hypotheek lost u, zoals het woord het zelf al zegt, niets af. Doorgaans is de lener verplicht maandelijks rente te betalen over het geleende bedrag. Het rentebedrag dat u elke maand betaalt blijft gelijk, omdat tijdens de looptijd niet wordt afgelost. Dit geldt alleen als u de rente heeft vastgezet voor een bepaalde periode en niet voor een variabele rente heeft gekozen. Bij een aflossingsvrije hypotheek moet u er zelf voor zorgen dat u de lening aan het einde van de looptijd in één keer terug kunt betalen. Verder kan een hypotheek ook deels aflossingsvrij zijn door deze te combineren met een ander soort hypotheek.
Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u elke maand hetzelfde bedrag. De te betalen som bestaat uit een deel aflossing en een deel rente. In het begin van een annuïteitenhypotheek betaalt u veel rente en lost u weinig af. Dit betekent dat de netto maandlasten in het begin op zijn laagst zijn. Omdat er in de loop van tijd wordt afgelost, daalt de rente die u elke maand betaalt. Daardoor kunt u steeds minder rente aftrekken met als gevolg dat uw netto maandlasten stijgen.
Een lineaire hypotheek is een hypothecaire lening waarin u het geleende bedrag in gelijke delen terugbetaalt. U betaalt iedere maand een vaste aflossing plus de rente over het verschuldigde bedrag. Na elke aflossing wordt uw rentebedrag lager en hierdoor ook uw maandlasten. Echter wordt het belastingvoordeel ook kleiner, omdat dit voordeel afhangt van de rente die u betaalt. De lineaire hypotheek is een veilige hypotheekvorm voor starters, omdat de schuld snel omlaag wordt gebracht.
Een beleggingshypotheek is hypothecaire lening die is verbonden met beleggingen op effecten. Het vermogen wordt opgebouwd door middel van een belegging in beleggingsfondsen via een aparte beleggingsverzekering of een beleggingsrekening waarvoor u iedere maand premie betaalt. Met een deel van deze premie betaalt u de hypotheekkosten en de overlijdensverzekering. Met een ander deel wordt het beleggingstegoed opgebouwd.
Bij een spaarhypotheek spaar en leen je tegelijkertijd. Tijdens de hele looptijd betaalt u iedere maand rente over het hypotheekbedrag en lost u niets af. Wanneer de looptijd is verstreken betaalt u in één keer het geleende bedrag terug. Daarvoor spaart u via een kapitaalverzekering. De hoogte van de spaarpremie wordt zodanig bepaald dat aan het einde van de looptijd het spaarsaldo gelijk is aan de hypotheekschuld en de hypotheek dus in één keer kan worden afgelost. Door de samenvoeging van de hypotheekrente aan de spaarrente heeft de spaarhypotheek vrij stabiele lasten en vormt daarmee één van de veiligste hypotheken. Een bijkomstig nadeel van deze hypotheek is dat deze niet erg flexibel is.
Een krediet hypothecaire lening is een krediet in rekening-courant met hypothecair onderpand. Dat wil zeggen dat u net als bij een gewone bankrekening, uw geld kunt opnemen en storten. Maandelijks betaalt u rente over het opgenomen bedrag. Het hangt van de waarde van het huis af, hoeveel u van uw rekening mag opnemen. Bij een dergelijke hypotheekvorm heeft u geen recht op hypotheekrenteaftrek. Een voordeel van de krediethypotheek is dat het een flexibele hypotheekvorm is, waarin je veel vrijheid hebt.
Een traditionele levenhypotheek is een lening die zowel uit de aankoop van een huis bestaat als een levensverzekering. Maandelijks betaalt u rente over het totaal geleende bedrag en tijdens de looptijd lost u niks af. Door middel van het maandelijkse premiebedrag wat u betaalt voor de levensverzekering wordt er gespaard voor de aflossing. De hoogte van de einduitkering is niet gegarandeerd. Sinds 2013 heeft u bij de desbetreffende hypotheekvorm geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Bij een spaarbeleggingshypotheek, ook wel hybride hypotheek genoemd, wordt een spaarhypotheek gecombineerd met een beleggingshypotheek (inclusief levensverzekering). Tijdens de looptijd van de hypotheek kunt u switchen van sparen naar beleggen en andersom. Er wordt rente betaald over het hypotheekbedrag en premie voor de levensverzekering. Deze premie wordt in de verzekering gespaard of belegd. Met het uiteindelijke kapitaal waarmee u uw levensverzekering heeft opgebouwd, lost u aan het einde van de looptijd de hypotheek af.
Hoewel de waarde van de gemiddelde woning (in nominale euro’s uitgedrukt) over meerdere decennia gezien duidelijk gestegen is, is dit zeker niet altijd het geval. Kijk maar naar de daling van de huizenprijzen in verband met de economische crisis. In periodes van hoge kapitaalmarktrente en een slechte conjunctuur kunnen aanzienlijke waardedalingen optreden. De waarde van een huis zal dus nooit helemaal gelijk blijven. De hypothecaire schuld blijft echter in nominale euro’s luiden, wat bij inflatie tot een daling van de waarde van uw woning kan leiden. Ingeval men op dit moment de woning wil verkopen, zal een bank alleen meewerken als het verschil tussen de hypothecaire schuld en de lagere verkoopopbrengst wordt terugbetaald.
Wij hebben enkele veelgestelde vragen omtrent hypothecaire leningen en de daarbij behorende antwoorden voor u op een rijtje gezet.
Op het moment dat je een hypotheek afsluit betaal je maandelijks hypotheekrente aan de hypotheekaanbieder. De hoogte hiervan verschilt per aanbieder en hangt af van verschillende factoren:
Het blijkt dat in veel hypotheekvoorwaarden vermeld staat dat de hypotheekverstrekker dan extra zekerheid kan vragen. In de op het moment slechte huizenmarkt is het niet heel verstandig om dit te doen, omdat het problemen kan versterken. Wanneer u gewoon voldoet aan uw maandelijkse betalingsverplichtingen gebeurt er mogelijk niks.
De hypothecaire schuld blijft gewoon bestaan zoals hij op dat moment is. De kans is groot dat een andere bank over verzekeringsmaatschappij de ‘hypotheekportefeuille’ koopt. Zij zijn dan uw nieuwe hypotheekverstrekker waaraan u uw betalingen zal doen.
De verrekening van uw schulden met uw spaarsaldo gebeurt alleen als uw lening en tegoeden bij dezelfde bank heeft. Het kan ook voorkomen dat uw lening wordt doorverkocht aan een andere geldverstrekker, waar u overigens niets van merkt.